Alabang--这是菲律宾首都马尼拉的富人区

Alabang位于马尼拉大都会最南部的地区，风景优美，空气清醒，是马尼拉的富人区，很多菲律宾名人以及政府官员居住于此。

Alabang是Muntinlupa第二区的一部分，于20世纪90年代末的发展热潮中经历了巨大的增长，高端大型商业地产项目的开发，地产商Filinvest改变了Alabang的景观，曾经是一片广阔的奶牛牧场直到20世纪80年代后期，进入了一个拥有新的住宅，商业，工业和商业设施的新兴区域。

Alabang的中心位于由机场往南通过skyway大约十分钟车程的地图所显示的圆环这个区域，由十几年前当地的地产公司Filinvest打造。

可能听到alabang这个地方，大家并不是那么熟知，最主要的原因是0首付楼盘在这里寥寥无几（都集中在北边makati,ortigas,pasay），就连新楼盘在这里都数的过来。因为这里的特点就是“低密度”，要不然怎么是富人别墅区。低密度并不代表着这里城市化进程较慢，实际上Alabang的商业中心也是各行各业百花齐放，再加上这几年菠菜业在这里迅速扎根，30栋写字楼：7栋公寓的配套，这座CBD已经不满足于现状的供给，所以围绕圆环的外围，有远见的开发商已经在逐步开始开发自己储备的土地。

接下来各个方面谈一下Alabang的特点。

『区位交通方面』

以机场为界，北边，是高密度的代表，南边确缺是低密度的代名词。而alabang位于机场上高速后出来的第一站，距离马尼拉国际机场10公里，第一个出口下来就是alabang的CBD，高速十分钟距离就到达中心，这也是为什么菠菜公司相中这块区域的原因，因为菠菜公司的选址其一就是交通，其二就是“希望周边什么也没有，让员工除了上班就是上班”，因为这里密度低，相对马尼拉其他几个地区没有那么乱，所以这里是他们理想的选址。

从各个商圈（MAKATI，BGC,ORTIGAS）都有直通这里的快速公交，直达马卡蒂CBD，25分钟时间，对一个2400人口的城市来说，25分钟还算是非常便利的通勤时间。

『产业方面』

由于北边CBD人口非常密集，所以租金方面非常之高，近些年一些本地的企业也都搬至此处，一方面也是因为政策的扶植，BPO行业，制造业、金融和互联网公司都在这里云集，但是更多的是IT行业的公司，所以Alabang这个区域你可以理解成一个科技小镇，虽然跟北京没有可比性，为了更好地帮助理解，这里相当于低密度的望京（挨着顺义，别墅区扎堆，挨着机场高速，交通便利，写字楼非常多IT行业发展迅猛）。

（这里的公司包括Fluor Corporation、SCA Hygiene Philippines、Henkel Philippines、ECOLAB、Maynilad Water、Filinvest Development Corporation、RDB Talents & Events Management Inc、BEATalent Development & Marketing Inc、My Fame & Fortune Talent Agency Inc、Verizon Wireless、Convergys Philippines、Genpact Philippines、Integra Philippines、HSBC Data Processing Service、TeamAsia、E Telecare、Firstsource Solutions Limited、The Hershey Company Philippines、Petit Monde Apparel Corp、Unilever Philippines、Filinvest Alabang Inc & Shell Philippines B.V. the Asian Hospital and Medical Center and so on）

菠菜业需要拿出来单说一下，哪里有菠菜哪里就有高租售比，全马尼拉最高租售比的地方湾区，现在就得益于菠菜公司的员工宿舍租赁。

虽然Alabang相比Makati,湾区单价上便宜5万比索左右，但是如果按照租售比来算，以Alabang South Park项目的Avida楼盘，一套二手楼花，290W比索的Studio，一个月租金可能租到23K，妥妥地接近10%的租售比。

『城市配套』

说到配套，与其他几个传统CBD没什么大的不同，该有的都有。但是值得说的有三方面：

其一，30栋写字楼，但只有7栋公寓，有一句笑话叫做“开发商Filinvest起初建这座CBD的时候貌似忘了建公寓”，公寓单元供应量供不应求，这也是这个区域高租金水平的原因之一。放远望去5年后，交付的楼盘屈指可数，而且这个区域还在发展当中……

其二，学校资源。国际学校，在马尼拉比较出名的国际学校这里有MIT International School -MIT 国际学校；Brent International School -布伦特国际学校；还有MuntinlupaBusiness High School高中、APEC School、MasvilleElementary School小学等都在CBD附近。还有如圣贝达学院和De La Salle Santiago Zobel这样的高等学府。

其三，商场。众多大型企业的进驻引领着菲律宾的人群往新区转移，同时，国内乃至国际化大型商业的进驻，也引领着菲律宾的中高端消费人群涌向新区，不断拉升着区域的人气和消费力。所以这一片配备的商场也异常的齐全。比如最核心地区的Festival Mall，被公认为菲律宾第一家主题购物中心。整个Festival Mall综合大楼占地20公顷，是马尼拉大都会南部最大的购物中心，拥有最多的租户，也是菲律宾最大的购物中心之一。

这个区域周边还有SM Southall ，Starmall Alabang，Linnas Alabang以及Alabang Town Center等等。

『公寓』

关于公寓，在之前已讲过，租售比高是这个区域公寓的特点，原因是因为已交付使用的公寓只有7栋。

那肯定有人文了“既然这样，为什么炒房客都不来这里炒楼？”

不嫌麻烦我再解释一遍，菲律宾是资本主义国家，跟中国有很大的不同，在中国是先有总体规划，牵扯产业，人口，用地属性等等的相关规划，在这一步的时候用地属性提前做了划分；然后做控制性详细规划，细化到具体每一个用地的控制性的指标，然后下一步每块用地都必须遵循前一步的规划。而菲律宾不一样，土地私有化之后，每个土地怎么发展是自己的事情，而且在菲律宾土地储备是几十年前甚至几百年前就有主人的了，在中国是规划好了再拿每一块地块公示出去给开发商招标。不巧的是这里这两年新开的楼盘都是菲律宾最牛开发商Ayala拿的地，而Ayala的盘的特点就是“不欢迎炒房客”，没有0首付，杠杆低，恰好不适合投机炒房客，那击鼓传花、买卖双方的人工宣传力自然就弱了些。所以从这个角度看，Alabang没有其他几个区域热，这是很正常的。

换个角度看，富人区也不是人人住别墅，这么少的公寓供应量确实会引发供不应求，而这里的单价平均低于其他几个区域每平米5万比索左右，长远一点，这里公寓还是很适合长持，值得投资。

『未来发展』

马尼拉的发展模式跟国内城市发展不一样，马尼拉是多中心卫星城市的发展模式，而非北京这样摊大饼的蔓延发展模式。而马尼拉的南部曼廷卢帕的中心Alabang势必会慢慢崛起,形成与其他几个CBD一样的规模。

对真正的有钱人来讲，住在马尼拉的低密度富人区肯定是首选。Alabang和BGC同理，安全，顶级医疗设施，顶级的学校资源和购物资源，交通便利，而且没有马尼拉其他几个区域的嘈杂和人口密度，非常宜居。

再加上博彩业的兴起，房子的出租客源也有所保障，所以不管从租还是以后卖都有着巨大的优势。

再加上这里的公寓量，和单平米房价，都还在低位，Alabang的潜力一定还会继续释放。